Comme vous en avez certainement entendu parler, les taux immobiliers sont à un niveau historiquement bas. Mais ces taux qui dictent le marché immobilier ont entraîné une envolée des prix de l’immobilier. À Paris on atteint des niveaux records : 9 900 € /m2 comme prix médian.
Les Français qui rêvent alors d’investir dans l’immobilier se posent la question du financement. En France, l’achat d’un bien immobilier en fonds propres est bien loin d’être à la portée de tous. Seule une minorité de personnes très aisées peut se le permettre. La plupart des futurs acquéreurs se tournent alors vers le prêt immobilier. Y compris les plus aisés qui souhaitent investir sans mise de départ. On vous explique les avantages et inconvénients d’investir dans le locatif en fonds propres et via un prêt immobilier.

Investir dans l’immobilier locatif en fonds propres

Comment ça marche ?

Beaucoup en rêvent. Avoir une situation financière assez confortable pour être en mesure d’acheter un bien sans passer par un crédit et devoir payer des intérêts. Mais l’achat immobilier est un projet qui nécessite un gros capital. À moins d’être un “business man” à succès ou d’être un bel héritier, vous ne pourrez pas acheter un bien aux prix actuels du marché. Autre solution : commencer à épargner pour ce projet dès votre entrée dans la vie active.

Pour cela, les banques proposent plusieurs solutions de placement et d’épargne rémunérées. Rapprochez-vous de votre conseiller pour discuter de votre projet. Vous pouvez aussi vous diriger vers le fameux Plan d’Épargne Logement qui reste malgré la chute de son taux d’intérêt la solution d’épargne préférée des Français.

Les avantages d’acheter en fonds propres

En votre qualité d’investisseur, vous touchez la totalité des loyers sans devoir les allouer au remboursement de votre prêt immobilier. Cela vous évite certains frais annexes au prêt immobilier qui sont les frais d’assurance, frais de garantie et frais de dossier qui peuvent vite faire gonfler la facture totale de votre achat.

Mais ce n’est pas tout ; un achat immobilier en fonds propres vous laisse de la place pour contracter un emprunt si vous souhaitez réaliser un deuxième investissement locatif. Lorsque vous contractez un emprunt, la banque vous demande si vous avez des échéances en cours. Et lorsque vous en avez, en fonction de leur durée de remboursement restante, les crédits en cours peuvent réduire votre capacité d’emprunt. En étant propriétaire d’un bien immobilier sans autre crédit, la banque est rassurée sur votre capacité de remboursement et peut vous accorder un prêt plus facilement.

Quels inconvénients ?

Avec les charges de vie courantes qui augmentent, il est difficile d’atteindre une telle capacité d’épargne. Si on prend en considération tous les aléas économiques qui peuvent arriver au cours d’une vie, les imprévus, ou même les études de vos enfants, cela va vous demander d’épargner de manière très rigoureuse et ceux qui en sont capables ne courent pas les rues.

En prenant la décision d’injecter toutes vos économies dans un tel investissement, vous vous mettez une pression supplémentaire. Vous devrez mettre en place une excellente gestion locative pour éviter tout impayé, et réduire les vacances locatives au maximum. Il s’agit d’un projet de vie, vous n’aurez pas droit à l’erreur au risque de vous retrouver dans des grandes difficultés financières.

Obtenir un prêt immobilier pour votre investissement locatif

Le fonctionnement

L’objectif est de trouver un bien qui sera très prisé sur le marché locatif. Pour cela, vous devez trouver le lieu idéal. Il doit être situé dans une ville attractive et dans un quartier assez dynamique. Vous devez ensuite aménager le bien pour qu’il réponde aux besoins des locataires que vous ciblez.
Une fois que vous avez trouvé le bien et signé un compromis de vente, adressez-vous à des banques sans perdre de temps pour demander un prêt. Mais cependant, la procédure est longue et complexe. Il faut se faire aider.

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt, faites appel à un courtier en prêt immobilier. Ils vous font gagner du temps en comparant les offres de prêt immobilier pour vous obtenir le prêt le plus adapté à votre projet. Ensuite, ils négocient votre taux, vous aident à constituer votre dossier de prêt immobilier et se chargent de l’envoyer en banque.

Mais malgré toutes les croyances sur l’endettement, contracter un prêt immobilier peut s’avérer plus avantageux qu’un achat en fonds propre.

Pourquoi l’emprunt pourrait s’avérer plus intéressant ?

Vous profitez d’un effet de levier. C’est simple : votre épargne reste intacte. Vous obtenez un prêt sans apport et vous remboursez en partie vos mensualités grâce à vos loyers qui viennent tous les mois. Voici comment vous vous constituez un capital sans investissement de départ grâce à un prêt. De cette façon, pas besoin d’investir toutes vos économies dans un bien immobilier. Vous pourrez utiliser votre épargne pour financer d’autres projet tels que les études supérieures de vos enfants ou le lancement d’une nouvelle activité.

De plus, en contractant un emprunt, vous souscrivez à une assurance emprunteur qui vous couvre en cas de décès ou d’invalidité. Lorsque vous ne vous ne pouvez plus rembourser votre prêt pour ces raisons, elle prend le relais en remboursant le capital restant dû.

Vous pouvez également profiter de dispositifs fiscaux vous permettant de déduire vos intérêts d’emprunt et charges locatives de vos revenus locatifs pour obtenir des réductions d’impôts.

Contracter un prêt immobilier : des inconvénients ?

Vous avez des échéances supplémentaires chaque mois. C’est un engagement sur des années que vous devrez honorer.

Ce sont des démarches qui engendrent des coûts. Lorsque votre dossier est accepté en banque, vous payez des frais de dossier de 1 500 € en moyenne. De plus, les garanties que la banque vous demande ont des frais assez importants. Pour une hypothèque, comptez jusqu’à 1,5 % montant emprunté et pour une caution, ce sera environ 0,8 % du montant emprunté.

Lorsque votre dossier de financement est accepté, vous devez payer un certain nombre de frais annexes comme cités plus haut. Il faut compter environ 1 500 € pour des frais de dossier, 1,5 % du montant emprunté pour une hypothèque et 0,8 % pour une caution.

N’oubliez pas les frais de courtages. Les courtiers ont des honoraires qui s’élèvent à 1 500 € en moyenne. Ceci dit, il existe des courtiers gratuits comme Pretto qui vous accompagnent de manière personnalisée, de la simulation de votre prêt immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.