Mécanismes (rappels)
Même s’il possède des spécificités fortes, le marché de l’immobilier n’en demeure pas moins un marché concurrentiel. Il est donc soumis à l’offre et à la demande et ces deux paramètres dictent les prix.
L’offre est un paramètre assez stable, en croissance constante suivant la production de logements neufs.
La demande est beaucoup plus variable. Elle est conditionnée par le désir d’acquérir et la capacité d’acquérir.
Le désir d’acquisition est omniprésent dans la tête de tout un chacun mais devient infiniment plus fort quand on constate que les prix montent car on a le sentiment qu’ils vont encore plus monter et qu’il sera donc plus difficile d’assouvir ce désir demain, plutôt qu’aujourd’hui.
De même, tant que les capacités d’emprunt se maintiennent, l’achat aux prix du moment reste possible.
À ce stade, beaucoup avanceront que la population augmente et que le foncier se fait de plus en plus rare, ce qui à la fois fournit la demande, tout en stressant l’offre. Pour ma part, je ne suis pas sûr que la demande suive le nombre de candidats à la propriété. Ce serait oublier de s’intéresser à leurs capacités d’emprunt. Ce n’est pas le tout de vouloir, il faut aussi pouvoir. Et la capacité d’emprunt dépend plus de la richesse qui se crée ou rentre dans notre beau pays. Tout simplement, je reste convaincu que la demande est corrélée au niveau de vie des habitants.
Période 1998-2008 (ou 83-90 ou 75-81 … )
Le sentiment général « demain, l’immobilier sera plus cher », nourrit le désir de chacun.
Les taux d’emprunt sont aux plus bas et les banques allongent les durées des prêts, ce qui fait accroître considérablement les capacités d’emprunt de chacun.
Si on rajoute à cela quelques anglais dans nos campagnes, quelques russes sur la Côte d’Azur et quelques Émirs à Paris, le tout compensant les départs de quelques millionnaires français…
Résultat : les prix s’envolent !
Période 2008-2009 (ou 91-98 ou 81-83 ou 68-75 … )
Le sentiment général : « faut voir ! »
Les taux bancaires remontent, les banques prêtent moins et sur des durées plus courtes.
La livre sterling s’écroule et bon nombre d’anglais retournent chez eux.
Résultat : c’est la baisse (baisse tout court pour 2008-2009, ou par rapport à l’inflation pour 68-75)
Rentrée 2009
Les banques répercutent enfin les niveaux historiquement bas des taux directeurs des banques centrales et détendent les conditions d’accès à leurs prêts. Ainsi les capacités d’achat se restaurent fortement.
Pour soutenir la consommation, Mr Trichet nous promet le maintien des taux bas en 2010, mais dès le retour de l’inflation (ou fin de la déflation), ceux-ci retrouveront des niveaux plus courants.
Les vendeurs ont globalement déserté le marché. Mais, même si le nombre de transactions reste faible, il y aura toujours des ventes, au moins par nécessité.
Résultat : la tendance hésite.
Ce qui est nouveau en 2009
- Amplitude de variation des prix de plus en plus importante, avec des baisses et hausses de plus en plus spectaculaires.
- Depuis 2003, profonde dé-corrélation entre les prix d’achats et les loyers. En effet les prix se sont envolés sans que les propriétaires puissent les répercuter sur les loyers (voir Tunnel de Friggit ci-dessous).
- La pression fiscale se déplace de l’État vers les régions et globalement vers le foncier.
- Accélération des durcissements de réglementation thermique afin de répondre aux objectifs de baisse d’émissions de CO2 et à la hausse des prix de l’énergie; ceci exposant les propriétaires à des travaux d’isolation, à défaut d’une dévalorisation de leurs biens.
- Depuis le 1er janvier, la réglementation pour vendre vient de se durcir avec l’obligation du diagnostic technique. Ce sont des formalités supplémentaires et surtout une prise de conscience des lacunes des biens par les propriétaires. Cette contrainte participe à la baisse actuelle des mises en vente. Mais pour combien de temps ?