Plus-values immobilières : la nouvelle taxation en détail

Les ventes immobilières, hors résidence principale, signées chez le notaire à partir du 1er février 2012 seront taxées selon la réforme qui vient d’être adoptée par le Parlement.

Jusqu’à cette date, les plus-values bénéficient d’un abattement de 10%/an qui se cumulent entre 5 et 15 ans de détention. En clair, avant 15 ans, vous êtes imposés sur l’entière plus-values, après 15 ans vous êtes exonérés et entre les deux l’exonération est partielle et s’accroît avec le temps.

Avec la réforme, l’exonération totale passe à 30 ans et sa croissance entre 5 ans et 30 ans n’est plus linéaire mais accélère avec les années (voir ci-après).

De plus, à partir du 1er octobre, entreront en application, les nouveaux prélèvement sociaux sur les revenus du capital. Ceux-ci passeront de 12,3% à 13,5%.

Cerise sur le gâteau, l’abattement fixe de 1 000 € sur les droits à payer disparaît aussi au 1er février prochain.

Pour résumer :

Visuellement :

Exemple : un bien immobilier acquis 100 000 € en juin 1999 doit être cédé sous peu 200 000 €.

Pour le calcul de la plus-value, il est admis une majoration forfaitaire du prix de vente de 7,5% pour les frais d’acquisition et pour les biens de plus de 5 ans, 15% de forfait pour travaux (à moins d’apporter un plus grand montant de factures).

Après 12 ans de détention, la plus-values sera alors de 200 000 € – 100 000 € (100%+7,5%+15%) = 200 000 € – 122 500 € = 77 500 €.

Si l’acte de vente est signé avant le 1er octobre prochain, l’heureux vendeur devra à l’administration fiscale le montant de (77 500 € × 9,39%) – 1 000 € = 6 277 €.

Si l’acte de vente est signé entre le 1er janvier 2012 et le 01 février 2012, l’heureux vendeur devra à l’administration fiscale le montant de (77 500 € × 9,75%) – 1 000 € = 6 556 €.

Si l’acte de vente est signé avant le 31 décembre prochain, l’heureux vendeur devra à l’administration fiscale le montant de 77 500 € × 27,95% = 21 661 €.

Remarque : pour ceux qui aurait l’idée de vendre (« apporter ») des biens immobiliers à leur SCI familiale avant le 1er février prochain, pour dégager des plus-values avant l’entrée en vigueur de la réforme, sachez que ce serait inutile. En effet dans ce cas, la réforme est applicable depuis le 24 août dernier.